■ 임차권등기 명령절차란?

임차권등기 명령절차는 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권등기를 경료할 수 있도록  함으로써 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위한 절차를 말한다.

종래에는 임차인이 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 다른 곳으로 이사가거나  주민등록을  전출하면 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하게 되어 보증금을 반환받는 것이 사실상 어렵게 되는 문제점이 있었다.

그래서 1999. 3.1부터 시행되는 개정 주택임대차 보호법이 위와 같은 주택임대차제도의 문제점을 해소하기 위하여 임차권등기 명령절차를 도입하였다.

위와 같은 절차의 개선으로 앞으로는 임차인이 근무지 변경 등으로 다른 곳으로 이사할 필요가 있는 경우에 법원에 임차권등기 명령신청을 하고 그에 따라 임차주택에 임차권등기가 경료되면, 그 이후부터는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 갖추지 아니하더라도 이미 취득하고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하지 않기 때문에 임차인은 안심하고 자유롭게 주거를 이전할 수 있게 되었다.




■ 임차권등기명령절차는 어떻게 진행되는가?

임차권등기 명령절차는 임차인이 임대차계약이 종료된 후 보증금을 반환받지  못한  경우에 법원에 임차권 등기명령신청을 하면 법원에서 먼저 서면심리 방식에 의하여 임차권 등기명령의 발령여부를 심리하여 그 신청이 이유있다고 인정되면 임차권  등기명령을 발령한다. 그리고 법원은 위와 같이 발령한 임차권 등기명령의 효력이 발생하면 임차주택의 소재지를 관할하는 등기소에 지체없이 재판서 등본을 첨부하여  임차권  등기를 촉탁하고, 등기관이 건물등기부에 임차권등기를 기입하게 된다.




■ 임차권등기가 경료되면 어떠한 효과가 발생하는가?

임차인이 임차권등기 명령신청 당시에 이미 주택임대차 보호법 제3조제1항의 규정에의한 대항력을 취득한 경우와 제3조의 2 제2항의 규정에 의한 우선 변제권을 취득한 경우에는 임차권등기가 마쳐진 이후에는 주택의 점유와 주민등록의 요건을  상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 여전히 유지되기 때문에 임차인이 안심하고 다른 곳으로 이사하거나 주민등록을 전출할 수 있다는 것은 이미 위에서 설명하였다.

그러나 여기서 주의할 점은 위와 같은 효과가 임차권등기가 마쳐진 시점부터 발생하므로 임차권등기명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이사가거나 전출하여서는 안 되고 그 이전에 반드시 등기가 경료된 사실을 확인해야 한다는 것이다.

또 만일 임차인이 아직 대항력, 우선 변제권을 취득하지 못한 상태에서 임차권등기가 되면 그 등기시점을 기준으로 대항력 / 우선 변제권의 취득 여부를 판단하기 때문에, 예컨대 임차권등기시에 이미 임차주택에 저당권 등의 담보권이 설정되어 있는 경우에는 임차인은  임차권등기를 하더라도 담보권 실행을 위한 경매절차에서 경락을 받은 경락인에게 대항하거나 이미 설정된 저당권자 등의 담보권자에 우선하여 배당을 받을 수 없다는 점을 주지하시기 바랍니다.




■ 임차권등기 명령신청은 어느 법원에 접수시켜야 하는가?

임차권등기 명령신청은 어느 법원에 접수시켜야 하는가? 임차권등기 명령신청은 임차

주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시, 군법원에 접수한다.




■ 임차권등기 명령신청은 어떻게 하는 것인가?

임차권등기 명령신청을 할 때에는 임차권등기 명령신청서와 등기부등본 등 각종 첨

부서류를  제출하여야 한다. 법무사에게 의뢰하는 것이 좋지만 그렇지 않을 경우 아

래의 작성안내를 참조하시어 본인이 직접 작성하여 제출하면 된다.




■ 임차권등기 명령신청서류 작성안내

1. 임차권등기 명령신청서류의 구성

가. 임차권 등기명령 신청서류는 다음과 같이 이루어져야 합니다.

1 "임차권등기 명령신청서"라는 제목의 서면

2  다음과 같은 종류의 각종 첨부서류

- 임대인의 소유로 등기된 주택에 대하여는 등기부등본

- 임대인의 소유로 등기되지 아니한 주택에 대하여는 건축물 관리대장등 즉시 임대인의 명의로 소유권 보존등기를 할 수 있음을 증명할 서면

- 임대차계약의 체결사실 및 그 계약내용을 증명하기 위한 임대차  계약증서사본

- 임차인이  신청 당시에 이미 법 제3조제1항의 규정에 의한 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류(주민등록등본 등), 제3조의2제2항의 규정에 의한 우선 변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차 계약증서 사본

- 임대차목적물에 관한 등기부상의 용도가 공장, 점포 등과 같이 주거시설이 아닌 경우에는 임대차 계약체결시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류(건물사진 등 이용현황을 증명할 수 있는 자료)

3 소송대리인이 있는 경우에는 신청서에 그의 성명 등을 기재하신 후, 위임장 등기부등본 등 그 자격을 증명하는 서면을 첨부하셔야 합니다.

2. 임차권등기 명령신청서 [별첨 양식] 의 작성방법

가. 당사자란

신청인(임차인)」란에는, 성명을 한글로 정확하게 기재하고, 주민등록번호와 주소를 정확히 기재하여 주십시오. 그리고 연락할 전화(FAX 또는 호출)번호는 향후 법원이 신청인에게 연락할 때 필요하기 때문에 생략함이 없이 정확하게 기재하여 주십시오.

「피신청인(임대인)」란에는, 성명 또는 명칭, 주소 또는 사무소소재지를  확인하여 정확히 기재하여 주십시오.

나. 신청취지란

신청취지란에는 신청인이 임차권등기명령신청에 의하여 어떠한 내용의 임차권등기명령을 구하는지 여부를 명확히 기재하여야 하고 구체적 기재례는 별첨신청서양식을 참조하시기 바랍니다.




기재시에 주의하실 사항은,

첫째

임차보증금액은 계약시에 임대인에게 지급한 금액이 아니라 신청 당시까지 임대인으로부터 반환 받지 못한 잔존 임대보증금액을 말하고,

둘째

주택임대차 보호법 제12조의 등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 차임란을 공란으로 하며,

셋째

주택의 일부에 대한 임차권등기 명령신청을 하는 경우에는 예컨대 " 별지목록기재건물에 관하여…"부분을 "별지목록 기재 건물 중 별지도면 표시㉠, ㉡,㉢, ㉣, ㉠의 각 점을 순차로 연결한 선내부분 방 ○○㎡에 관하여…"라고 임대차의 목적을특정하여 기재하고, 그 목적인  부분을  표시한 건물도면을 첨부하셔야 합니다.




다. 신청이유란

신청이유 란의 기재내용은 신청인이 제기한 임차권등기명령신청이 타당한지여부를 판단하는데 중요한 자료가 되므로 임차권등기명령의 발령을 구하는 이유를 간결하고 구체적으로 기입하여 주십시오.

즉  임대차계약의 체결 일자, 임차보증금액 및 차임 등 계약내용과 임대차 기간의만료 등 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고, 임차인이 신청당시에 이미 주택임대차보호법 제3조제1항의 규정에 의한 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을, 제3조의 2제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날, 주민등록을 마친 날과 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날을 각 기재하여야 한다.

그리고 위와 같은 기재 내용은 신청이유란에 「별지와 같다」라고  기재하고 별도의 용지에 현재까지의 경과를 날짜 순서에 따라 구체적이고 상세하게 기재한 다음 신청서 바로 다음에 첨부하여 주십시오.